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公募REITs盤活“重資產”
2020-10-31 08:21 作者:李慧敏 任威 來源:中國經營網

本報記者 李慧敏 任威

編者按/ 一個超巨量的市場在中國打開。

2020年4月30日,中國證監會與國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著2020年成為中國境內公募基礎設施REITs元年。

改革開放四十多年來,通過長期的基礎設施投資建設,中國已擁有很多優質的存量基礎設施,這些優質資產主要集中在交通、能源、環保、市政等領域。據不完全統計,1995至2019年間,我國基礎設施投資近150萬億元。伴隨著我國經濟由高速增長向高質量發展轉變, 在產業轉型升級面臨諸多挑戰、國內外宏觀環境日益復雜的背景下,提高投資效率,盤活基礎設施領域存量資產、促進形成再投資能力,已成為中國當前宏觀經濟改革與發展的重要抓手。因此,開展公募基礎設施REITS試點可謂正當其時,也是市場發展的必然選擇。

基礎設施REITs在國外市場有著多年運作經驗,但對國內金融機構和實體企業來說才剛剛起步。雖然各方抱有極高熱情且參與積極,但鑒于產品的特別復雜性,在政策環境配套也并非特別到位和完善的情況下,試點行業該如何穩步推進,是一個需要認真面對、深入研究的問題。

1.概念

公募REITs,到底是啥?

這個全稱為“公開募集基礎設施證券投資基金”的資產證券化產品,雖然簡稱為“公募REITs”,其實質內涵仍然很難為公眾所理解。

市場上有這樣一類投資者,錢少,但想“觸摸”體量很大的不動產,比如商業地產;市場上同時存在著一批持有大規模不動產的大佬,急需錢,但手里攥的商業地產卻賣不掉。

于是,REITs應運而生。1960年,REITs最早出現在美國,把缺乏流動性的商業地產拿出來,變成流動性較強的證券(受益憑證)。小投資者雖然錢少,但也可以買受益憑證;大佬通過不動產也能實現融資。一句話,REITs的本意就是給某一類投資者提供的低門檻、投資于不動產的證券化產品。

但是此前因種種因素,中國境內市場沒有標準化的REITs產品,均為類REITs產品。類REITs產品的特點是,我產品的門檻仍然不低,只賣給特定的那一小撮兒人,錢少的、不熟悉的,不賣給你,這也就是私募。而今,公募REITs的到來就徹底消滅了私募的門檻,錢少但有投資愿望的小投資者將享受無差別待遇。

公募REITs把符合要求的不動產項目及其收益統統打包,全部做成標準化產品、能在交易所上市的資產支持證券,簡稱ABS。然后由一家符合資格的券商或者基金公司進行公募。當然,整個交易結構當中還有原始權益人、托管人、基金管理人等多個角色,來完成交易或者保障資產安全。

更為重要的是,中國境內公募REITs定義的基礎設施口徑較美國口徑涵蓋范圍更為寬泛,還包含大數據中心、倉儲物流項目、產業園區項目等。而美國REITs對基礎設施的定義僅包括鐵塔、通信、能源等。

那么,這個被稱為天量市場的“量”到底有多大?

國家發改委投資司副司長韓志峰表示,如果按照投資建設項目資金規模,我國基礎設施資產量大約有150多萬億元,拿出1%做REITs,REITs市場即可達一萬多億元,但這沒有考慮到其升值部分。經過這么多年發展,其市場價值肯定已經升值,規模的想象空間遠不止一兩萬億元。

實際上,根據近25年的統計數據,長三角地區累計形成的基礎設施存量資產約26萬億元。同時中國還在繼續推動京津冀協同發展等國家重大戰略,加快5G、數據中心等新型基礎設施,這無疑又為REITs提供了新的優質資產。

2.試行

行業典型企業先行先試

公募REITs推出之后的第一個問題就是:到底“為了誰”?

公募REITs在中國境內正式拉開帷幕,之所以相關主管部門高度重視、相關企業參與熱情高漲,皆因其意義重大。

“公募REITs是市場發展的必然選擇。”9月27日,中國證監會債券部主任陳飛在中國REITs論壇年會上表示,從我國金融市場發展現狀及面臨的問題來看,基礎設施REITs試點的推出,高度契合了我國金融行業客觀發展的實際需求。

在同一場合,上交所總經理蔡建春強調,進一步推動經濟高質量發展,需要持續加強基礎設施建設,盤活存量也將成為資本市場長期目標之一。而在當前,基礎設施建設主體普遍存在建設資金不足的現實困難。一方面,大量優質資產形成資金沉淀,投融資循環受阻;另一方面,債務約束下,新建項目投資面臨較大資本金缺口。

蔡建春認為,REITs將帶來新的管理理念、帶來更高流動性的同時,REITs對于促進資本形成、市場化配置資源、降低負債、緩釋風險等方面也可以發揮重大作用。

“REITs將對金融行業自身產生深遠影響。”陳飛指出,REITs會縮短基礎設施的投資期限,傳統基于服務收費償還抵押貸款模式將被徹底改變。政府在內的投資者可以縮短資本金占款,騰挪更多資源從事其他重要建設項目的資本性支出,反過來會進一步推動基礎設施REITs化、金融化程度,甚至改變傳統政府機構、國有企業的資產與資本運作方式。

而對于諸多試點企業來說,REITs在盤活企業存量資產、降低負債率、提供滾動開發資金等方面的作用均有更深體會和理解。

以園區發展見長且有三十多年經驗的上海臨港集團背負大量重資產,集團副總裁朱偉強表示:“公募REITs試點對盤活地方國有企業的存量資產意義重大,可以借此探索內循環的模式,以便有更多資金投入到新片區的開發建設當中。”

從資金盤活的角度,朱偉強進一步闡述REITs品種對“投資—運營—盤活—再投資”,資產反復循環非常有利,使資金用得更好、用得更活。

蘇州工業園區對此深有同感,而且對“內循環”模式的探索亦有共識。

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